دیوار مشترک میان دو ملک یا واحدهای یک ساختمان ممکن است منشأ اختلاف میان مالکان شود؛ به‌خصوص زمانی که یکی از آن‌ها قصد تخریب، جابه‌جایی یا ایجاد تغییر در دیوار را داشته باشد. در چنین شرایطی، ابتدا باید مشخص شود دیوار متعلق به چه کسی است و آیا مالک موردنظر میتواند بدون رضایت طرف دیگر در آن تغییر ایجاد کند.
قانون مدنی ایران برای تشخیص مالکیت دیوار مشترک و تعیین مسئولیت مالکان، مقررات مشخصی دارد. آشنایی با این مقررات کمک می‌کند تا در صورت بروز اختلاف، بتوان از حقوق قانونی خود دفاع کرد.
با کلید وکلا همراه باشید:
دیوار مشاع چیست؟
دیوار مشاع به دیواری گفته می‌شود که مالکیت آن به‌صورت مشترک میان دو یا چند نفر قرار دارد و هیچیک نمی‌تواند صرفاً به دلیل استفاده بیشتر از دیوار، آن را به‌طور کامل متعلق به خود بداند.
برای مثال، اگر دیواری میان دو ملک مجاور قرار گرفته باشد و طبق قانون و شواهد موجود، مشترک شناخته شود، هر دو مالک در آن حق دارند. در این وضعیت، تصمیم‌گیری درباره تغییرات اساسی در دیوار باید با رعایت حقوق مالک یا مالکان دیگر انجام شود.
قانون درباره مالکیت دیوار مشترک چه می‌گوید؟
ماده ۱۰۹ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌کند:
«دیواری که مابین دو ملک واقع است مشترک مابین صاحب آن دو ملک محسوب می‌شود مگر اینکه قرینه یا دلیلی بر خلاف آن موجود باشد.»
بر اساس این ماده، اصل بر مشترک بودن دیواری است که میان دو ملک قرار دارد؛ مگر اینکه شواهد یا دلایل معتبری نشان دهد دیوار به یکی از مالکان اختصاص دارد.
مواد ۱۱۰ تا ۱۱۲ قانون مدنی نیز به قرائن تشخیص مالکیت دیوار اشاره می‌کنند. برای مثال، نحوه اتصال بنا به دیوار و قرار گرفتن تیرهای ساختمان بر روی آن میتواند در تشخیص مشترک بودن یا اختصاصی بودن دیوار مؤثر باشد. البته این قرائن باید در کنار سایر شواهد و شرایط ملک بررسی شوند.
بنابراین، صرف قرار گرفتن دیوار در نزدیکی مرز دو ملک برای تعیین قطعی مالکیت کافی نیست و در صورت اختلاف، اسناد مالکیت، وضعیت بنا و سایر دلایل باید بررسی شوند.
دیوار مشاع آپارتمان چه حکمی دارد؟
در آپارتمان‌ها، همه دیوارها وضعیت حقوقی یکسانی ندارند. برخی دیوارها ممکن است میان دو واحد مشترک باشند، برخی در محدوده اختصاصی یک واحد قرار بگیرند و برخی نیز بخشی از قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب شوند.
برای تشخیص وضعیت هر دیوار، باید به محل قرارگیری آن، نقشه و اسناد ساختمان، مقررات مربوط به مالکیت آپارتمان‌ها و نقش دیوار در ساختار بنا توجه کرد.
برای مثال، اگر دیواری میان دو واحد آپارتمانی قرار گرفته باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه یکی از مالکان به آن دسترسی دارد، اختیار تخریب یا تغییر یک‌جانبه آن را برای او پذیرفت. همچنین اگر دیوار بخشی از سازه یا اجزای مشترک ساختمان باشد، تغییر آن ممکن است علاوه بر حقوق سایر مالکان، ایمنی ساختمان را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
در چنین شرایطی، پیش از هرگونه تخریب یا تغییر باید وضعیت مالکیت دیوار و آثار فنی اقدام مشخص شود. اگر دیوار نقش سازه‌ای داشته باشد، بررسی تخصصی مهندس ذی‌صلاح نیز ضروری است؛ زیرا حتی توافق مالکان به‌تنهایی جایگزین الزامات فنی و ایمنی ساختمان نمی‌شود.
دیوار مشترک دو ساختمان متعلق به چه کسی است؟
مالکیت دیوار مشترک دو ساختمان را نمی‌توان صرفاً بر اساس محل قرارگیری آن تعیین کرد. مطابق ماده ۱۰۹ قانون مدنی، دیواری که میان دو ملک قرار دارد، اصولاً مشترک محسوب می‌شود؛ مگر اینکه قرینه یا دلیل دیگری وجود داشته باشد.
مواد ۱۱۰ تا ۱۱۲ قانون مدنی نیز برخی قرائن مربوط به تشخیص مالکیت دیوار را بیان می‌کنند. برای مثال، نحوه اتصال بنا به دیوار و قرار گرفتن تیرهای ساختمان روی آن میتواند در تشخیص مالکیت مؤثر باشد.
بنابراین، اگر دیواری میان دو ساختمان قرار گرفته باشد، برای مشخص شدن مالک آن باید شرایط بنا، اسناد و سایر شواهد بررسی شود. اگر دیوار مشترک باشد، هیچیک از مالکان نمی‌تواند صرفاً به دلیل اینکه دیوار از سمت ملک او قابل دسترسی است، درباره آن هرگونه تصمیمی بگیرد.
هزینه تعمیر دیوار مشترک دو ساختمان با چه کسی است؟
بر اساس ماده ۱۱۳ قانون مدنی:
«مخارج دیوار مشترک، بر عهده کسانی است که در آن شرکت دارند.»
در نتیجه، اگر دیوار واقعاً مشترک باشد، هزینه‌های مربوط به آن اصولاً بر عهده مالکان مشترک است. البته اگر یکی از مالکان به دلیل اقدام خود موجب آسیب یا تخریب دیوار شده باشد، مسئولیت او باید جداگانه بررسی شود.
همچنین ماده ۱۱۴ قانون مدنی مقرر می‌کند که هیچیک از شرکا نمی‌تواند دیگری را به ساخت یا تعمیر دیوار مشترک مجبور کند، مگر اینکه دفع ضرر به روش دیگری ممکن نباشد. این ماده به‌ویژه در شرایطی اهمیت دارد که خرابی دیوار ممکن است به ملک مجاور یا اشخاص آسیب برساند.
تخریب دیوار مشاع چه حکمی دارد؟
تخریب دیوار مشاع بدون رضایت شریک دیگر، در صورتی که دیوار واقعاً مشترک باشد و تخریب خارج از حدود اختیار قانونی انجام شود، میتواند موجب مسئولیت حقوقی و الزام به جبران خسارت یا بازسازی دیوار شود. با این حال، اینکه چنین اقدامی عنوان مجرمانه نیز داشته باشد، به شرایط پرونده و وجود عناصر قانونی جرم بستگی دارد.
ماده ۱۱۸ قانون مدنی در این زمینه اهمیت دارد. مطابق این ماده، هیچیک از دو شریک حق ندارد بدون اجازه شریک دیگر در دیوار مشترک تصرف کند؛ از جمله آن را بالا ببرد، روی آن بنا یا تیر قرار دهد، دریچه یا رف باز کند یا تصرف دیگری در آن انجام دهد.
همچنین ماده ۱۱۷ قانون مدنی صراحتاً درباره تخریب دیوار مشترک مقرر می‌کند:
«اگر یکی از دو شریک دیوار مشترک را خراب کند، در صورتی که خراب کردن آن لازم نبوده باید آن که خراب کرده مجدداً آن را بنا کند.»
بنابراین، اگر یکی از مالکان بدون ضرورت و بدون رعایت حقوق شریک خود دیوار مشترک را تخریب کند، ممکن است ملزم به بازسازی آن شود.
از سوی دیگر، مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی نیز درباره تصرف بدون اجازه در اموال مشترک و مسئولیت شریک متصرف مقرراتی دارند. مطابق این مواد، تصرف خارج از حدود اختیار میتواند آثار حقوقی داشته باشد و برای شریک متخلف مسئولیت ایجاد کند.
البته باید توجه داشت که تخریب یک دیوار فرسوده و خطرناک برای دفع خطر، با تخریب خودسرانه دیوار سالم برای تغییر فضای ملک، وضعیت یکسانی ندارد. در موارد اضطراری نیز ضرورت اقدام و رعایت حقوق سایر مالکان باید بررسی شود.
آیا تخریب دیوار مشاع جرم است؟
تخریب دیوار مشاع در همه شرایط به‌طور خودکار جرم محسوب نمی‌شود. اگر اقدام انجام‌شده صرفاً نقض حقوق شریک در یک مال مشترک باشد، ممکن است موضوع از طریق دعوای حقوقی و مطالبه خسارت پیگیری شود.
اما اگر رفتار انجام‌شده با شرایط قانونی یک جرم، مانند تخریب عمدی مال متعلق به دیگری، منطبق باشد، امکان بررسی مسئولیت کیفری نیز وجود دارد. برای تشخیص این موضوع باید مالکیت دیوار، نحوه تخریب، عمدی بودن رفتار و سایر شرایط قانونی بررسی شوند.
در نتیجه، نباید صرفاً بر اساس مشترک بودن دیوار یا نبود رضایت شریک، بدون بررسی جزئیات پرونده درباره مجرمانه بودن تخریب حکم قطعی داد.
اگر یکی از مالکان دیوار مشاع را تخریب کند چه باید کرد؟
اگر یکی از مالکان بدون رعایت حقوق شریک دیگر، دیوار مشترک را تخریب کند، شخص متضرر میتواند متناسب با شرایط پرونده برای جلوگیری از ادامه تخریب، بازسازی دیوار یا مطالبه خسارت اقدام کند. مسیر مناسب به وضعیت مالکیت دیوار، میزان خسارت و احتمال وجود جنبه کیفری بستگی دارد.
برای پیگیری موضوع، این اقدامات میتواند مفید باشد:
- جمع‌آوری مدارک مالکیت: سند ملک، نقشه ساختمان، صورت‌مجلس تفکیکی و مدارکی که مشترک بودن دیوار را نشان می‌دهند، بررسی و نگهداری شوند.
- ثبت وضعیت تخریب: از محل، میزان خسارت و وضعیت دیوار عکس و فیلم تهیه کنید و در صورت نیاز از کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی وضعیت و برآورد خسارت کمک بگیرید.
- ارسال اظهارنامه: در صورت مناسب بودن شرایط، می‌توان از طریق اظهارنامه رسمی، درخواست توقف اقدامات زیان‌بار یا جبران خسارت را به طرف مقابل اعلام کرد.
- طرح دعوای حقوقی: با توجه به خواسته و شرایط پرونده، ممکن است بتوان درخواست بازسازی دیوار، رفع تجاوز یا مطالبه خسارت را از مرجع صالح مطرح کرد.
- بررسی امکان شکایت کیفری: اگر شواهد نشان دهد رفتار انجام‌شده با عنوان مجرمانه مشخصی مطابقت دارد، امکان بررسی شکایت کیفری نیز وجود دارد.
اگر تخریب موجب ناپایداری ساختمان یا خطر فوری برای ساکنان شده باشد، ایمنی افراد باید در اولویت قرار گیرد و موضوع به مراجع و متخصصان ذی‌صلاح اطلاع داده شود.
جمع‌بندی
دیوار مشاع ممکن است میان دو ملک مجاور یا در بخش‌هایی از یک ساختمان قرار داشته باشد. برای تعیین مالکیت آن، باید به مواد ۱۰۹ تا ۱۱۸ قانون مدنی، اسناد و قرائن مربوط به بنا توجه کرد.
مطابق ماده ۱۱۷ قانون مدنی، اگر یکی از شرکا دیوار مشترک را بدون ضرورت تخریب کند، ممکن است ملزم به بازسازی آن شود. همچنین مواد ۱۱۳ و ۱۱۸ قانون مدنی به‌ترتیب درباره هزینه دیوار مشترک و محدودیت تصرف بدون اجازه شریک مقرراتی دارند.
در نهایت، اگر دیوار مشاع تخریب شده است، پیش از انتخاب مسیر قضایی باید مالکیت دیوار، علت تخریب، میزان خسارت و احتمال وجود مسئولیت کیفری بررسی شود. در موارد اختلافی، استفاده از نظر کارشناس و دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی میتواند به انتخاب مسیر مناسب برای احقاق حق کمک کند.
سوالات متداول درباره دیوار مشاع
آیا یکی از مالکان میتواند بدون رضایت دیگری دیوار مشترک را تخریب کند؟
اصولاً خیر. مطابق ماده ۱۱۸ قانون مدنی، هیچیک از شرکا حق ندارد بدون اجازه شریک دیگر در دیوار مشترک تصرف کند. همچنین ماده ۱۱۷ قانون مدنی درباره تخریب دیوار مشترک و لزوم بازسازی آن در صورت غیرضروری بودن تخریب، حکم مشخصی دارد. البته وضعیتهای اضطراری و شرایط خاص باید جداگانه بررسی شوند.
اگر دیوار مشترک دو ساختمان ترک بخورد، هزینه تعمیر آن با چه کسی است؟
طبق ماده ۱۱۳ قانون مدنی، مخارج دیوار مشترک بر عهده کسانی است که در آن شرکت دارند. با این حال، اگر ترک‌خوردگی یا خرابی بر اثر اقدام یکی از مالکان ایجاد شده باشد، مسئولیت جبران خسارت او نیز باید بررسی شود.
آیا می‌توان برای تخریب دیوار مشاع شکایت کیفری کرد؟
در بعضی شرایط امکان شکایت کیفری وجود دارد، اما صرف تخریب دیوار مشترک لزوماً برای تحقق جرم کافی نیست. مالکیت دیوار، نحوه وقوع تخریب، عمدی بودن رفتار و انطباق آن با عنوان مجرمانه قانونی باید بررسی شود. در برخی موارد، پیگیری حقوقی برای بازسازی یا جبران خسارت مسیر مناسب‌تری است.
اگر دیوار کاملاً داخل ملک یک نفر باشد، آیا باز هم دیوار مشاع محسوب می‌شود؟
نه لزوماً. محل قرارگیری دیوار یکی از قرائن تشخیص مالکیت است، اما به‌تنهایی در همه موارد تعیین‌کننده نیست. اسناد مالکیت، وضعیت بنا و قرائن قانونی باید بررسی شوند تا مشخص شود دیوار اختصاصی است یا مشترک.
آیا برای بازسازی دیوار مشاع رضایت همه مالکان لازم است؟
اگر بازسازی شامل تصرف یا تغییر در دیوار مشترک باشد، حقوق سایر شرکا باید رعایت شود. در مواردی که تعمیر برای جلوگیری از ضرر ضروری است، وضعیت میتواند متفاوت باشد. ماده ۱۱۴ قانون مدنی نیز درباره الزام شریک به تعمیر دیوار مشترک، در صورت امکان دفع ضرر از راه دیگر، محدودیت‌هایی تعیین کرده است.
